近一個(gè)多月，多個(gè)部門開(kāi)始釋放調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號(hào)。日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。在此次座談會(huì)之前，相關(guān)監(jiān)管部門就已有意釋放相關(guān)信號(hào)，明確房企在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)要著重降低負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率。

業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)融資更嚴(yán)監(jiān)管之下，房地產(chǎn)行業(yè)一方面要加快資金周轉(zhuǎn)、降低拿地速率，另一方面，也要全面調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，謹(jǐn)慎業(yè)務(wù)布局。整體而言，政策收緊旨在進(jìn)一步防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)已在逐步調(diào)整過(guò)程中，因此不會(huì)因?yàn)檎{(diào)整而帶來(lái)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

債務(wù)融資管理閥門再收緊

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

據(jù)記者了解，此次參加會(huì)議的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城。

“對(duì)這12家房企將進(jìn)行融資債務(wù)總規(guī)模的控制。”有關(guān)人士透露。據(jù)悉，此次明確的融資管理規(guī)則是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

“控債方式則是根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)的具體情況分類進(jìn)行管理，共分為四檔?！鄙鲜鋈耸勘硎?，若上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；若指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；若只有一項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

“相關(guān)管理規(guī)則不僅僅是為了降債，更是促調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！鄙鲜鋈耸勘硎?，企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。據(jù)有關(guān)人士透露，2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規(guī)則。

高負(fù)債擴(kuò)張將被限制

中國(guó)金融四十人論壇（CF40）青年研究員朱鶴日前撰文指出，從現(xiàn)金比率和資產(chǎn)負(fù)債率兩個(gè)角度來(lái)考察房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)債務(wù)的可持續(xù)性來(lái)看，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)債務(wù)可持續(xù)性已經(jīng)出現(xiàn)惡化，但由于近期杠桿率沒(méi)有進(jìn)一步提高，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍之內(nèi)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企近年來(lái)整體負(fù)債增速是放緩的，不過(guò)，2020年房企發(fā)債仍保持一定規(guī)模，來(lái)自路孚特的數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，今年房企在境內(nèi)市場(chǎng)發(fā)債達(dá)578億美元，境外市場(chǎng)達(dá)219億美元，境內(nèi)市場(chǎng)發(fā)債量已經(jīng)接近2019年全年623億美元的水平。

東方金誠(chéng)房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師謝瑞表示，2020年上半年房企信用債、海外債和信托產(chǎn)品債券發(fā)行加權(quán)平均利率分別為4.22%、8.09%和7.94%。融資成本高的房企總體信用等級(jí)相對(duì)較低，土地儲(chǔ)備質(zhì)量一般，銷售回款率相對(duì)較低，且債務(wù)規(guī)模大、財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高、非標(biāo)等剛性債務(wù)占比高，短期債務(wù)集中償付壓力大。

值得注意的是，在此前集中擴(kuò)張期后，多數(shù)房企迎來(lái)集中還款期。穆迪中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人梁鎮(zhèn)邦表示，在2021年，穆迪有評(píng)級(jí)的70家房地產(chǎn)企業(yè)的境內(nèi)與境外債券到期量將有大約950億美元，這一到期量水平相對(duì)較高。到2022年，到期量就會(huì)降至600億美元左右。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，比較大的房企競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較強(qiáng)，現(xiàn)金流壓力可控，償債風(fēng)險(xiǎn)不大，但一些評(píng)級(jí)較低的房企償債風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高?！罢w而言，房地產(chǎn)企業(yè)近幾年的負(fù)債增速是在放緩的，而且有評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商一般對(duì)現(xiàn)金流把控較好，有能力和信心去應(yīng)對(duì)未來(lái)12月內(nèi)到期的債券。但相對(duì)而言，一些規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金壓力比較大，過(guò)去幾年，出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)也多是中小房企。”梁鎮(zhèn)邦表示。

業(yè)內(nèi)人士也表示，債務(wù)融資管理閥門再收緊旨在進(jìn)一步防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。而且經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不斷落實(shí)“房住不炒”的精神要求，行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)已經(jīng)有改善，從而有了可以調(diào)整的空間，而不會(huì)因?yàn)檎{(diào)整而帶來(lái)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房企降速調(diào)結(jié)構(gòu)已是必然

有業(yè)內(nèi)人士表示，在嚴(yán)控負(fù)債的背景下，此前房企依賴高杠桿擴(kuò)張路徑已明顯受限，未來(lái)房企不得不降低購(gòu)地速度，加速提高存貨周轉(zhuǎn)速度，加快去化，以擴(kuò)大預(yù)售款規(guī)模?！皩?duì)于存量表內(nèi)負(fù)債占比較大的房企，以及前幾年銷售額不高而今年卻大力度拿地的房企，新的規(guī)定影響會(huì)較大；而對(duì)于近兩年本就在積極降負(fù)債的房企，影響是其預(yù)料之內(nèi)的?！?一位房企財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人表示。

房企拿地速度或明顯下降。有業(yè)內(nèi)人士透露，雖然受疫情影響，但房企并未放慢拿地腳步，高溢價(jià)“地王”地塊頻出?！翱啬玫?、降地價(jià)也是這次融資管理的重要原因之一?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

謝瑞也表示，一方面，融資規(guī)模的控制將對(duì)房企土地獲取意愿產(chǎn)生影響，房企在新增土儲(chǔ)方面將更加謹(jǐn)慎，加大項(xiàng)目自有資金投入比重，同時(shí)業(yè)務(wù)區(qū)域布局將更加優(yōu)化，注重部分優(yōu)質(zhì)城市群的深耕，而不是盲目擴(kuò)大進(jìn)駐城市數(shù)量。另一方面，在房企銷售回款未有顯著回升及債務(wù)管理下，房企前期土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)進(jìn)度或?qū)⒂兴啪?，在建及擬建項(xiàng)目的資金投入壓力進(jìn)一步上升，對(duì)施工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏產(chǎn)生拖累影響?？傮w來(lái)看，在新增土儲(chǔ)意愿下降及存貨開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩的背景下，房企資產(chǎn)布局或?qū)⒊霈F(xiàn)減速。

“房企首先最重要的應(yīng)對(duì)措施就是加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款，加大資金儲(chǔ)備量，項(xiàng)目拓展過(guò)程中降低對(duì)債券發(fā)行的依賴度；其次，需要堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，控制企業(yè)杠桿水平，提升資金管理精細(xì)度，提高資金使用效率，積極進(jìn)行融資創(chuàng)新；此外，還應(yīng)減少或剝離非核心業(yè)務(wù)，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，并加大對(duì)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款等款項(xiàng)回收力度，減少非主業(yè)或其他關(guān)聯(lián)方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的占用?！敝x瑞說(shuō)。