9月27日，省十三屆人大常委會(huì)第22次會(huì)議聽(tīng)取和審議《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例(修訂草案修改稿)》，修訂草案修改稿新增了“物業(yè)管理委員會(huì)”制度，同時(shí)對(duì)高空拋物、堵塞消防通道等行為作出了處罰規(guī)定。

　　新增“物業(yè)管理委員會(huì)”制度 推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)

　　會(huì)上，省人大法制委員會(huì)主任委員何少林作了關(guān)于《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》修改情況的匯報(bào)。

　　何少林說(shuō)，省十三屆人大常委會(huì)第14次會(huì)議對(duì)《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》進(jìn)行了初審。為了做好條例修改工作，常委會(huì)進(jìn)行立法調(diào)研，并設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)發(fā)放等形式向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)。根據(jù)全省問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，75%的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)。由此導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的決定權(quán)不能真正得以落實(shí)，物業(yè)服務(wù)合同雙方平等地位難以保證。據(jù)此，依照民法典有關(guān)規(guī)定及中央關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)治理有關(guān)文件精神，參考其他省份的相關(guān)做法，并結(jié)合我省實(shí)際，修訂草案修改稿構(gòu)建了“物業(yè)管理委員會(huì)”的制度。

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前的過(guò)渡性臨時(shí)機(jī)構(gòu)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)組建。物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項(xiàng)，代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表、社區(qū)黨組織代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)或村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任，副主任由業(yè)主代表推選。

　　物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)兩年。期滿(mǎn)仍未成立開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　高空拋物未造成損害后果的

　　處五百元以上五千元以下罰款

　　修訂草案修改稿對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的禁止行為做出了規(guī)定：未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木;任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活的;產(chǎn)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音等。

　　對(duì)于任意傾倒垃圾、堆放雜物，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，由應(yīng)急管理部門(mén)責(zé)令其按期改正，逾期拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)，并對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處前五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共有部分的，由城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)給予警告并責(zé)令限期改正，逾期拒不改正的，對(duì)單位處二千元以上二萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處二百元以上五佰元以下罰款。

　　對(duì)于高空拋物的，沒(méi)有造成損害后果的，由公安機(jī)關(guān)予以警告，處五百元以上五千元以下的罰款;造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　物業(yè)代收水電費(fèi)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)

　　占用共有道路是否收取停車(chē)費(fèi)由業(yè)主共同決定

　　修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，實(shí)行抄表到戶(hù)的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)除分戶(hù)終端計(jì)量裝置以外的管線(xiàn)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。未實(shí)行抄表到戶(hù)的，總表與分表之間的正常損耗，可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。不得在物業(yè)費(fèi)之外再收取相關(guān)費(fèi)用，各地可根據(jù)實(shí)際情況制定核算辦法。

　　物業(yè)服務(wù)人員接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，收取的場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)配置獨(dú)立的水電計(jì)量器具

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立保存物業(yè)服務(wù)檔案

　　修訂草案修改稿規(guī)定，新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房，對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或改作他用。

　　建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷(xiāo)售時(shí)予以公示。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢(xún)。

　　修訂草案修改稿同時(shí)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵等共有部分、共有設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告;住宅裝飾裝修管理資料;業(yè)主名冊(cè);簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議。

　　公共收益屬業(yè)主共有

　　可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)

　　修訂草案修改稿規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益在扣除合力成本之后，屬于業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。

　　物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)管理的，可以按約定收取一定服務(wù)管理費(fèi)用。

　　建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益主要用于補(bǔ)充維修資金。應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營(yíng)收益的百分之五十。

　　經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類(lèi)列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。

　　鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造和服務(wù)

　　業(yè)主可自選管理模式

　　修訂草案修改稿規(guī)定，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老舊小區(qū)的改造和服務(wù)。老舊小區(qū)改造后，可選擇采用物業(yè)服務(wù)人服務(wù)管理、居民自主管理和社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)協(xié)同管理等模式。

　　鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)黨組織成員、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)委員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)委員，發(fā)揮模范帶頭作用。