9月27日,省十三屆人大常委會第22次會議聽取和審議《陜西省物業(yè)服務管理條例(修訂草案修改稿)》,修訂草案修改稿新增了“物業(yè)管理委員會”制度,同時對高空拋物、堵塞消防通道等行為作出了處罰規(guī)定。
新增“物業(yè)管理委員會”制度 推動成立業(yè)委會
會上,省人大法制委員會主任委員何少林作了關于《陜西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》修改情況的匯報。
何少林說,省十三屆人大常委會第14次會議對《陜西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》進行了初審。為了做好條例修改工作,常委會進行立法調研,并設計調查問卷通過網(wǎng)絡、小區(qū)發(fā)放等形式向社會公開征集意見。根據(jù)全省問卷調查數(shù)據(jù)統(tǒng)計,75%的小區(qū)沒有成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會。由此導致業(yè)主對物業(yè)服務管理活動的決定權不能真正得以落實,物業(yè)服務合同雙方平等地位難以保證。據(jù)此,依照民法典有關規(guī)定及中央關于加強和改進社區(qū)治理有關文件精神,參考其他省份的相關做法,并結合我省實際,修訂草案修改稿構建了“物業(yè)管理委員會”的制度。
根據(jù)規(guī)定,物業(yè)管理委員會是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前的過渡性臨時機構,由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)黨組織負責組建。物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務區(qū)域內的事項,代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會的職責,推動符合條件的物業(yè)服務區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、社區(qū)黨組織代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成,其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會主任由居民委員會或村民委員會代表擔任,副主任由業(yè)主代表推選。
物業(yè)管理委員會的任期一般不超過兩年。期滿仍未成立開業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。
高空拋物未造成損害后果的
處五百元以上五千元以下罰款
修訂草案修改稿對物業(yè)服務區(qū)域內的禁止行為做出了規(guī)定:未經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意,擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;侵占綠地,毀壞花草樹木;任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;飼養(yǎng)動物,干擾他人正常生活的;產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音等。
對于任意傾倒垃圾、堆放雜物,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道,或者損壞消防設施的,由應急管理部門責令其按期改正,逾期拒不改正的,強制執(zhí)行,所需費用由違法行為人承擔,并對單位處五千元以上五萬元以下罰款,對個人處前五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共有部分的,由城市管理綜合執(zhí)法部門給予警告并責令限期改正,逾期拒不改正的,對單位處二千元以上二萬元以下罰款,對個人處二百元以上五佰元以下罰款。
對于高空拋物的,沒有造成損害后果的,由公安機關予以警告,處五百元以上五千元以下的罰款;造成損害后果的,依法承擔民事責任,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
物業(yè)代收水電費不得向業(yè)主收取手續(xù)費
占用共有道路是否收取停車費由業(yè)主共同決定
修訂草案修改稿規(guī)定,物業(yè)服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則,依照有關規(guī)定分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位,實行抄表到戶的,應當向最終用戶收取有關費用,并依法承擔除分戶終端計量裝置以外的管線及相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任,且相關費用不得計入物業(yè)服務成本。未實行抄表到戶的,總表與分表之間的正常損耗,可計入物業(yè)服務成本。不得在物業(yè)費之外再收取相關費用,各地可根據(jù)實際情況制定核算辦法。
物業(yè)服務人員接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
占用物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的,由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的,收取的場地占用費屬于全體業(yè)主共有,業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)服務人代為收取。
物業(yè)服務用房應配置獨立的水電計量器具
物業(yè)服務人應當建立保存物業(yè)服務檔案
修訂草案修改稿規(guī)定,新建物業(yè)服務區(qū)域內,建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房,對物業(yè)服務用房配置獨立的水、電等計量器具。物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有,并依法辦理產(chǎn)權登記。建設單位、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會不得將物業(yè)服務用房轉讓或改作他用。
建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時,應當提供物業(yè)服務用房面積和位置,并在商品房預售或者銷售時予以公示。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))不動產(chǎn)登記機構應當在不動產(chǎn)登記薄中注明物業(yè)服務用房面積和位置,業(yè)主有權查詢。
修訂草案修改稿同時規(guī)定,物業(yè)服務人應當建立和保存與業(yè)主權益相關的下列物業(yè)服務檔案和資料:小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案;小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵等共有部分、共有設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄;水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;住宅裝飾裝修管理資料;業(yè)主名冊;簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議。
公共收益屬業(yè)主共有
可聘請專業(yè)機構對公共收益進行審計
修訂草案修改稿規(guī)定,建設單位、物業(yè)服務人利用物業(yè)服務區(qū)域內共有部分、公用設施設備進行經(jīng)營的,所得收益在扣除合力成本之后,屬于業(yè)主共有,任何單位和個人不得擅自挪用和侵占。
物業(yè)服務人提供服務管理的,可以按約定收取一定服務管理費用。
建設單位、前期物業(yè)服務人利用共有部分、公共設施設備進行經(jīng)營的收益主要用于補充維修資金。應當按季度補充維修資金,補充比例應當高于經(jīng)營收益的百分之五十。
經(jīng)營所得應當單獨分類列賬,獨立核算,每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況,并接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以聘請專業(yè)機構對公共收益的收支情況進行審計。審計結果應當向全體業(yè)主公告,審計費用從公共收益中支出。
鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)改造和服務
業(yè)主可自選管理模式
修訂草案修改稿規(guī)定,鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)的改造和服務。老舊小區(qū)改造后,可選擇采用物業(yè)服務人服務管理、居民自主管理和社區(qū)黨組織、居民委員會或村民委員會協(xié)同管理等模式。
鼓勵符合條件的社區(qū)黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員,發(fā)揮模范帶頭作用。
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